Создание бизнес гостиницы среднего класса в Санкт-Петербурге





          Телефон в Москве: +7 965 302-10-15
          Телефон в Самаре: +7 936 185-21-41
          E-mail: kuznetsov-pehu@yandex.ru
   
Профессиональные
навыки  
Публикации
Реализованные
проекты
Инвестиции
Инновации
Бизнес-планы
Вопросы-ответы








Содержание

1 Введение
2 Резюме
2.1 Наименование проекта
2.2 Инициатор проекта
2.3 Цель проекта
2.4 Суть проекта
2.5 Основные виды проектной продукции
2.6 Проектный объем сбыта
2.7 Рынок проекта
2.8 Состояние дел по реализации проекта
2.9 Произведенное финансирование
2.10 Стоимость проекта
2.11 Источники финансирования
2.12 Финансовая оценка проекта
3 Информация о компании-инициаторе проекта
3.1 Краткие сведения о компании-инициаторе
3.2 Описание компании-инициатора проекта
3.3 Основные виды деятельности компании-инициатора
проекта и ее участников
3.4 Организационная структура и менеджмент
компании-инициатора проекта
3.5 Финансово-экономические показатели деятельности
компании-инициатора проекта ООО «Стройпрогресс»:
3.5.1 Аналитический баланс (руб.)
3.5.2 Отчет о прибылях и убытках (руб.)
3.5.3 Кредитная история компании-инициатора проекта
ООО «Стройпрогресс»
3.5.4 Анализ кредиторской и дебиторской задолженности
компании-инициатора проекта ООО «Стройпрогресс»
3.6 Описание учредителей компании-инициатора проекта
3.6.1 Краткие сведения об учредителях
компании-инициатора
3.6.2 Основные виды деятельности учредителей
компании-инициатора
3.6.3 Организационная структура учредителей
компании-инициатора
3.6.4 Финансово-экономические показатели учредителей
компании-инициатора
4 Описание проекта
4.1 Цель проекта
4.2 Суть проекта
4.3 Проектные услуги
4.4 Состояние дел по реализации проекта
5 Маркетинг
5.1 Обзор мирового рынка гостиничных услуг
5.2 Обзор экономики России
5.3 Обзор российского рынка гостиничных услуг
5.4 Обзор экономики Санкт-Петербурга
5.5 Обзор Санкт-Петербургского рынка гостиничных услуг
5.6 Принципы позиционирования гостиницы, создаваемой
в рамках проекта
5.7 Анализ потребительского сектора
5.8 Анализ ценовой ситуации
5.9 Анализ конкурентной среды
5.10 Стратегия продвижения проектных услуг
6 Организационный план
6.1 Описание управляющей компании
6.2 Обоснование выбора управляющей компании
6.3 Основные принципы взаимоотношений инициатора
проекта и управляющей компании
7 Производственный план
7.1 Обоснование выбора месторасположения
7.2 Описание строящегося объекта
7.3 План загрузки
7.4 Объем реализации проектных услуг
7.5 Прямые расходы
7.6 Расходы на содержание персонала
7.7 Общие расходы (с НДС)
8 Инвестиционный план
8.1 Структура стоимости проекта
8.2 Произведенное финансирование
8.3 График реализации проекта
9 Финансовый план
9.1 Основные принципы и базовые условия расчетов
9.2 Макроэкономическое окружение
9.3 Выручка от реализации
9.4 Себестоимость
9.5 Потребность в оборотном капитале
9.6 Инвестиционные затраты
9.7 Источники финансирования
9.8 Отчет о прибыли (в постоянных ценах)
9.9 Отчет о движении денежных средств
(в постоянных ценах)
10 Анализ проекта
11 Риски проекта
12 Анализ чувствительности проекта
13 Приложения








2 Резюме

2.1 Наименование проекта
«Создание гостиницы Катерина-Коломна»

2.2 Инициатор проекта
Инициатором проекта создания бизнес гостиницы среднего класса в Санкт-Петербурге выступила компания «ХХХ».
Компания была создана группой металлургических компаний Уральского региона в рамках программы диверсификации. ООО «ХХХ» работает на девелоперском рынке Санкт-Петербурга с 2000 года. За это время был реализован проект создания бизнес-центра, запуск которого в эксплуатацию намечен на начало 2004 года.
Юридический адрес: 199106, Санкт-Петербург, ХХХ
Почтовый адрес: 190000, Санкт-Петербург, ХХХ
Телефон: (812) ХХХ

2.3 Цель проекта
Целью проекта является создание бизнес гостиницы среднего класса, управляемой в соответствии с международными стандартами ведения гостиничного хозяйства, для извлечения прибыли от ее эксплуатации.
Стратегическая цель проекта - занять лидирующее положение на рынке бизнес-отелей среднего класса Санкт-Петербурга

2.4 Суть проекта
Суть проекта заключается в строительстве и запуске в эксплуатацию бизнес гостиницы среднего класса на 243 номера по адресу г. Санкт-Петербург, канал Грибоедова, 166. Реализация проекта осуществляется компанией-инициатором. По набору и качеству оказываемых услуг гостиница будет аналогична отелям Санкт-Петербурга класса **** и *****, по стоимости оказываемых услуг гостиница будет конкурировать с отелями класса ***.
В рамках проекта планируется реконструкция существующего исторического здания и новое строительство второго корпуса. Площадь участка застройки – 4 516 м.кв. Общая площадь здания составит 16 691 м.кв.: площадь реконструируемого корпуса – 1 587 м.кв., площадь нового корпуса 15 104 м.кв. Этажность реконструируемого здания составит 2 этажа, нового корпуса – 6 этажей.
Для управления гостиницей планируется привлечь профессиональную российскую управляющую компанию UMACO - www.umaco.org. Компания обладает успешным опытом управления бизнес-гостиницами на территории России.

2.5 Основные виды проектной продукции

Ключевым видом проектной продукции является оказание гостям и жителям города гостиничных услуг, среди которых:
  • Сдача номеров;
  • Обслуживание в ресторане и барах;
  • Обслуживание в конференц-залах;
  • Обслуживание в фитнес-центре;
  • Обслуживание в бизнес-центре;
  • Сдача в аренду офисных и торговых площадей сторонним организациям;
  • Оказание дополнительных услуг.
2.6 Проектный объем сбыта

Гостиница будет включать в себя 230 стандартных номеров, 8 люкс номера и 5 апартаментов. А также:
  • бизнес-центр на 1-м этаже на 10 рабочих мест;
  • конференц-зал на 1-м этаже общим числом мест 65;
  • конференц-комплекс на 4-м этаже, включающий конференц-залы общим числом мест 175 (детальные планировки будут выполнены позже), и многофункциональные выставочные помещения площадью 300 м.кв.;
  • 2 ресторана, расположенные на 1-м и 2-м этажах, на 200 посадочных мест;
  • 2 бара на 1-м этаже по 40 посадочных мест;
  • Банкетный зал;
  • автомобильную стоянку на 80 парковочных мест;
  • фитнес-центр, состоящий из: СПА (на 1-м этаже), тренажерного зала и сауны (на 3-м этаже);
  • также около 100 метров площади на 1-м этаже планируется сдавать в аренду под торговые площади.
Завтраки в гостинице входят в стоимость номера, соответственно количество проданных завтраков будет практически равно числу проживающих в гостинице.
Количество проданных обедов не менее 20% от общего числа посетителей отеля. Количество проданных ужинов не менее 40% от общего числа посетителей отеля.
Общее количество посещений баров за сутки равно удвоенному числу мест, в том числе днем: 40 посещений, вечером – 120.
Планируемая загрузка конференц-залов не менее 30% от общего числа гостей.
Планируемая загрузка бизнес-центра не менее 10% от числа гостей.
Планируемая загрузка торговых площадей не менее 90%.
Планируемая загрузка фитнес-центра не менее 20% от числа гостей, проживающих в гостинице.
Для гостей отеля услуги автостоянки включены в стоимость номера. Посетители, не проживающие в гостинице, могут пользоваться услуга автостоянки за плату. Загрузка автостоянки планируется на уровне 20%.
Объем реализации телекоммуникационных услуг планируется в размере 60% от общего количества проданных номеров.
Объем реализации услуг платного телевидения – 10% от общего количества проданных номеров.
Объем реализации прочих услуг – 50% от общего количества проданных номеров.
Объем реализации проектных услуг за типовой год (6-й) эксплуатации гостиницы (в шт.)
Услуга Объем реализации (шт./раз/мест)
Продажа стандартного номера 68 360
Продажа номера люкс 2 378
Продажа апартаментов 1 486
Итого продажа номеров: 72 224
Продажа завтраков 138 207
Продажа обедов 27 641
Продажа ужинов 55 283
Итого питание: 221 131
Посещение бара днем 14 600
Посещение бара вечером-ночью 43 800
Итого бар: 58 400
Аренда конференц-зала (место) 26 280
Аренда бизнес-центра (место) 13 821
Аренда торговых площадей (м.кв.) 450
Итого аренда: 40 551
Автостоянка (место) 5 840
Телекоммуникации 41 016
Платное телевидение 6 836
Прочие 34 180
Итого прочие: 87 873

Объем реализации проектных услуг за типовой год (6-й) эксплуатации гостиницы ($US)
Услуга Стоимость ($US) Объем реализации ($US)
Продажа стандартного номера 90 4 868 009
Продажа номера люкс 115 216 356
Продажа апартаментов 150 176 377
Итого продажа номеров:   5 260 742
Продажа обедов 13 284 320
Продажа ужинов 15 656 123
Питание на конференциях   697 377
Итого питание:   1 637 820
Посещение бара днем 10 146 000
Посещение бара вечером-ночью 15 657 000
Итого бар:   803 000
Аренда конференц-зала (место) 20 525 600
Аренда бизнес-центра (место) 3 32 806
Аренда торговых площадей (м.кв.) 180 81 000
Итого аренда:   639 406
Автостоянка (место) 1 5 840
Телекоммуникации 2 64 907
Платное телевидение 13 70 316
Прочие 2 54 089
Итого прочие:   195 151
ВСЕГО:   8 536 119

Выручка от питания на конференциях составляет 40% от общего дохода от питания в гостинице (обеды, ужины, бар).
Функционирование выставочного зала и фитнес-центра не учитывается в общих доходах бизнес-гостиницы, поскольку они являются дополнительными услугами. Доходы банкетного зала и кафе также не учитываются в расчетах по проекту.

2.7 Рынок проекта
Рынком проекта является гостиничный рынок Санкт-Петербурга сегмент бизнес отелей среднего класса.
В Санкт-Петербурге рынок бизнес отелей только начинает развиваться, и бизнес услуги оказываются существующими отелями по мере их возможностей, без выделения бизнес отелей как специализированного сегмента. В основном это отели высокого и среднего класса. Практика бизнес туризма показывает, что наиболее популярными среди бизнес туристов являются гостиницы среднего класса. По мнению экспертов менее 30% отелей среднего класса в Санкт-Петербурге отвечают требованиям бизнес спроса и предоставляют клиентам услуги приемлемого качества.
Сегодня гостиницы среднего класса в Санкт-Петербурге, оказывающие бизнес услуги, могут принять около 600 тыс. человек в год, при среднем времени пребывания в гостинице 2,7 дня и при 100% заполняемости гостиницы. Статистика Комитета по туризму и развитию курортов Санкт-Петербурга показывает, что в 2001 году город с деловой целью посетило около 1 млн. человек.
Таким образом, можно сделать вывод о наличии явного дефицита бизнес отелей среднего класса с приемлемым качеством оказываемых услуг и стоимостью.
Компания-инициатор проекта создания бизнес-отеля Катерина-Коломна планирует занять определенную позицию в нише бизнес гостиниц среднего класса и взять на себя удовлетворение спроса на услуги бизнес гостиниц среднего класса в Санкт-Петербурге в размере 4-5% от общего планируемого будущего спроса.

2.8 Состояние дел по реализации проекта

На дату составления бизнес-плана силами компании-инициатора были осуществлены следующие этапы:
  • Оформлены права компании-инициатора проекта ООО «Стройпрогресс» на объект застройки. Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 4 ноября 2002 года № 2104-РА «О завершении реконструкции здания, расположенного по адресу: Адмиралтейский административный район, наб. канала Грибоедова, д.166, литеры А-1, А-2, А-3» было утверждено решение о смене застройщика по вышеуказанному адресу. 28 ноября 2002 года было подписано дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности от 11.05.2001 № 00-(И)004220 (14) о назначении правопреемником по договору ООО «Стройпрогресс». 2 декабря 2002 года было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.05.2001 года № 00/ЗК-01409(14) по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, 166 о назначении правопреемником по договору ООО «Стройпрогресс»; Копии договоров приведены в Приложении № 3;
  • Собран полный пакет документов для включения в инвестиционный договор 4-й литеры. К моменту начала строительства планируется полностью завершить формальные процедуры по оформлению прав собственности на все 4 литеры.
  • Осуществлены предпроектные архитектурные проработки «Творческой архитектурной мастерской Гаврилова В.А.». Предпроект представлен в Приложении № 2;
  • Выполнены инвестиционные обязательства по договору об инвестиционной деятельности перед городской администрацией по 3-м литерам. По инвестиционному договору Застройщик (ООО «Стройпрогресс») должен перечислить в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры денежные средства;
  • Осуществлена подготовка и согласование градостроительного регламента, включающего 1, 2, 3 и 4-ю литеры.
2.9 Произведенное финансирование
За счет собственных средств компании-инициатора произведено финансирование проекта создания гостиницы Катерина-Коломна на общую сумму 671 600 $US. Более подробно этапы осуществленного финансирования описаны ниже:
Мероприятие Стоимость ($US)
Инвестиционные отчисления 390 000
Охрана здания 26 000
Анализ осуществимости проекта создания бизнес-гостиницы среднего класса (компания Horwath Consulting) 7 000
Накладные расходы 218 000
Подготовка градостроительного регламента и его согласование 13 000
Аренда земельного участка 17 600
ИТОГО 671 600


2.10 Стоимость проекта
Общая сумма инвестиционных затрат составляет – 15 810 600 $.
Сумма капитальных инвестиционных затрат с учетом специфики земельного участка, и требований к гостинице, предоставляемых управляющей компанией, составит – 14 909 600 $.
Сумма процентов за кредит, уплачиваемых на инвестиционной фазе составляет 901 000 $.

2.11 Источники финансирования
Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных и заемных средств. За счет собственных средств были осуществлены предварительные проектные, аналитические и согласовательные работы. 100% работ по строительству и оборудованию гостиницы будут осуществлены за счет кредитных средств. Строительство гостиницы планируется завершить за 18 календарных месяцев.
График финансирования проекта (000$)
Источники финансирования   I кв. II кв. III кв. IV кв. V кв. VI кв. итого
Потребность в финансировании основных средств $ 000 1 432 1 432 1 432 1 432 1 432 4 704 11 866
Потребность в финансировании оборотных средств $ 000 286 286 286 286 286 941 2 373
Потребность в финансировании погашения процентов за кредит на инвестиционной фазе $ 000 39 77 116 155 193 320 901
Итого: $ 000 1 758 1 796 1 835 1 874 1 912 193 15 140
Источник финансирования:
Заемные средства $ 000 1 718 1 718 1 718 1 718 1 718 5 645 14 235
Собственные средства (погашение процентов) $ 000 39 77 116 155 193 320 901

Заемные средства планируется привлечь на следующих условиях:
Сумма кредита – 14 238 000 $;
Планируемая процентная ставка – 9 %.;
Дисконтированный срок возврата кредита – 7,6 лет.
Льготный период по выплате основного долга – 1,5 года;
Период выборки кредита – 18 месяцев;

Возврат кредита будет производиться из доходов, полученных от реализации услуг, предоставляемых гостиницей.
Из общего объема финансирования 14 238 тыс. $ - заемные кредитные средства и 901 тыс. $ - собственные средства на покрытие процентов по кредиту в течение инвестиционного периода и 671 600 $US - собственные средства на покрытие расходов по приобретению здания и согласованию проектной документации.
Заемщик (компания-инициатор) готов участвовать собственными средствами в проекте (покрытие процентов по кредиту на инвестиционной фазе), открыть счета, перевести денежные средства в банк-кредитор и заключить с банком договор о безакцептном списании средств со счетов заемщика, осуществлять денежные обороты в рамках проекта через счета в банке-кредиторе или в уполномоченном банке.

2.12 Финансовая оценка проекта
Показатели эффективности проекта
NPV 2 834 тыс. $
IRR 16 %
S PBP 5.3
D PBP 7.6
Ставка дисконтирования 12 %
Срок жизни проекта 10 лет

Вывод:
Рассчитанные финансово-экономические показатели показывают, что проект является высоко эффективным и инвестиционно привлекательным. Показатели могут оптимизироваться в зависимости от окончательной схемы финансирования.

Вы можете приобрести бизнес-план за 3 000 рублей, для этого заполните форму:



<<Вернутся к списку        |         Дальше>>



    ml>